政策解读《昌都市物业管理办法》_ 政策解读

政策解读《昌都市物业管理办法》

发布时间： 2023-07-08 浏览次数：【字体：大中小】

近年来，我市城市化进程逐步加快，随着昌都市主城区及各县（区）城区基础设施的日益完善和棚户区改造、老旧小区改造的持续推进，物业服务行业随之迎来了快速发展，但物业服务问题亦随之凸显，专业性不强，服务质量不高，成了市民群众心头的烦心事儿、愁心事儿。我市制定《物业管理办法》（以下简称《办法》）是改善人民群众的生活和工作环境，营造文明和谐的幸福宜居环境的必然要求。

政策解读

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·为什么要制定《办法》？

答：随着我市城镇化进程的不断加快，物业服务行业随之迅速兴起，但是物业管理实际操作中仍存在责任主体法律地位不明确，权利义务不清楚，法律关系不清晰等问题。通过制定《办法》规范物业管理活动，维护各方主体合法权益，切实缓解物业管理领域的矛盾纠纷，改善人民群众的生活和工作环境，构建基层社会治理体系，营造文明和谐的幸福宜居氛围。

·《办法》基本内容？

答：《办法》共七章五十五条，主要内容包括总则、业主、业主大会及业主委员会、物业管理、物业的使用与维护、监督管理、法律责任、附则。对立法依据、适用范围、基本原则、各方权利义务及职责、物业服务内容、管理制度及法律责任等方面进行了详细阐述。

1.《办法》第一章，第一条至第四条，明确了制定本办法的目的、依据、适用范围、物业管理的定义、物业管理的原则等内容。

2.《办法》第一章，第五条至第六条，明确了物业管理活动的监管主体。

3.《办法》第二章，第一节，第七条至第八条，明确了业主的定义、权利和义务等内容。

4.《办法》第二章，第二节，第九条至第十二条，明确了业主大会的定义、物业管理区域划分、成立业主大会的条件、业主大会的职责等内容。

5.《办法》第二章，第三节，第十三条至第二十条。明确了业主委员会的定义、产生、职责等内容。

6.《办法》第三章，第一节，第二十一条至第二十五条，明确了前期物业的定义、建设单位和前期物业服务企业的职责等内容。

7.《办法》第三章，第二节，第二十六条至第三十四条，明确了物业管理服务相关内容。

8.《办法》第四章，第三十五条至第四十五条，明确了物业的使用和维护相关内容。

9.《办法》第五章，第四十六条至第五十条，明确了市、县（区）有关部门、乡（镇）人民政府和物业联席会议等部门监督管理责任。

10.《办法》第六章，第五十一条至第五十四条，明确了违反本办法相关规定的法律责任。

11.《办法》第七章，第五十五条，明确了本办法的解释权及施行日期。

· 《办法》适用范围？

答：第二条 本市范围内机动车和非机动车公共停车场的规划、建设、使

用、管理以及其他相关活动，均适用于本办法。

公共交通、道路客货运输车辆、危险品运输车辆等专用停车场的使用和管理不适用本办法，按照国家和西藏自治区有关规定执行。

· 《办法》遵循哪些原则？

答：第二条 本办法适用于昌都市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动。

· 《办法》遵循哪些原则？

答：第四条 物业管理应当遵循中国共产党领导的业主自治和政府依法监管相结合的原则。

· 《办法》对相关部门的职责规定？

答：《办法》第四十七条至第五十条，规定了相关部门的监管职责：市、县（区）人民政府其他相关部门依据各自职责，负责物业管理区域内下列工作：

民政部门负责对乡（镇）人民政府和村（居）民委员会在业主大会成立、业主委员会选举等活动中履行相关职责进行指导、监督和考核。

自然资源部门负责督促建设单位按照规划设计要求完善相关配套设施建设，依法查处物业服务区域内的违法建设、擅自改变规划用途，对审批物业服务区域新建、改建、扩建建筑物及附属设施或者改变规划用途等违反规划的行为予以认定；

城市管理和综合执法部门负责物业管理区域内的监督管理工作，联合公安等执法部门，对破坏市政公用设施、违反市容和环境卫生管理规定等行为依法开展行政执法工作；

市场监督管理部门负责监督管理物业服务区域内电梯等特种设备安全运行，监督检查物业服务价格，查处价格违法行为；

公安机关负责监督检查治安、交通安全、保安服务等活动，查处建筑物中抛掷物品等违法行为；

生态环境部门负责监督检查物业服务区域及其周边污染环境行为；

应急管理部门负责指导物业服务企业对共用消防设施进行维护管理和标明消防车通道，查处违法占用消防车通道、损坏消防设施等行为。

乡（镇）人民政府指导和监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选；指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责；参加物业承接查验，协助监督物业服务项目的移交、接管；建立物业管理矛盾投诉调解机制，调处物业管理纠纷；管理物业档案，协助县级行业主管部门开展辖区内物业服务信用信息的采集和核查工作。

供水、供气、供暖、电力等专业经营单位负责对住宅物业区域达到移交条件的共有专业经营设施设备及相关管线按规定接收并承担维修、养护、更新和管理责任。

物业联席会议是由乡（镇）人民政府根据工作需要负责组织召集，由县（区）住房城乡建设主管部门、其他有关部门、村（居）民委员会、专业单位、物业服务企业、业主委员会、业主代表（“双联户”户长）其他相关单位等组成，协调解决业主委员会不依法履行职责的问题、业主委员会成立和换届过程中出现的问题、履行物业服务合同中出现的重大问题、终止物业服务合同的重大问题、物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题、需要协调解决的其他物业管理问题等问题。

· 《办法》对业主的规定？

答：《办法》第七条至第八条规定，房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁或者征收补偿等法律事实已经合法占有该房屋的人，认定为物业管理中的业主。业主身份的确定，以不动产登记簿为准；没有登记的，以其他能够证明其权属的合法有效材料为依据。物业使用人是指物业的承租人或者其他实际使用物业的人。业主依照《中华人民共和国民法典》和国务院《物业管理条例》的规定，享有业主权利，履行业主义务。业主应支持配合物业服务企业按照管理规约、物业服务合同约定实施物业服务管理活动，不得以放弃权利为由不履行业主义务。

· 《办法》对业主大会的规定？

答： 《办法》第九条至第十二条规定，业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。一个物业管理区域内，已交付专有面积达到区域建筑物总面积百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，选举业主委员会。只有一个业主的，或者业主户数50户以下且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

新建物业管理区域符合成立业主大会条件的，建设单位应当按照物业所在地的乡（镇）人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：1.物业管理区域证明；2.房屋及建筑物面积清册；3.业主名册；4.建筑规划总平面图；5.交付使用共用设施设备的证明；6.物业服务用房配置证明；7.其他有关的文件资料。

业主大会决定以下事项：1.制定和修改业主大会议事规则；2.制定和修改管理规约；3.选举业主委员会或者更换业主委员会委员；4.确定或者变更物业服务方式、服务内容、服务标准和收费方案；5.选聘、续聘和解聘物业服务人；6.审议业主委员会提交的物业服务合同草案；7.筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金；8.改建、重建建筑物及其附属设施；9.改变共有部分的用途或者利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；10.在物业服务区域公共空间安装个人身份和生物特征识别设备；11.业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准。12.法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。提交业主共同决定的事项，不得违反法律，不得违背公序良俗。

·《办法》对业主委员会的规定?

答：《办法》第十三条至第二十条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，五人至十一人单数组成，每届任期不超过五年，具体任期由业主大会决定。业主委员会主任、副主任由本届业主委员会在其成员中推选产生。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的县（区）住房和城乡建设部门和乡（镇）人民政府办理备案手续：1.业主大会成立和业主委员会选举的情况；2.管理规约；3.业主大会议事规则；4.业主委员会委员的名单和基本情况；5.业主大会决定的其他重大事项。

业主委员会履行以下职责：1.执行业主大会的决定和决议；2.召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；3.与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；5.监督管理规约的实施；6.督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；7.组织和监督专项维修资金的筹集和使用；8.调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；9.配合乡（镇）人民政府、公安机关、村（居）民委员会做好物业管理区域的社区建设、社会治安和公益宣传等工作;10.业主共有资金的管理；11.业主大会赋予的其他职责。

业主委员会及其成员不得有下列行为：1.挪用、侵占业主共有财产；2.抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用；3.索取、收受建设单位、物业服务人或者利害关系人的不正当利益；4.明示、暗示物业服务人减免物业费；5.泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；6.转移、隐匿、篡改、毁弃或者拖延提供物业管理有关文件、资料；7.擅自使用业主大会、业主委员会印章；8.拒不执行业主共同决定的事项；9.违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议，每半年至少召开一次。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

业主委员会应当于会议召开七日前在物业管理区域内公告业主委员会会议内容和议程，听取业主的意见和建议。

业主委员会决定事项，应当经全体委员 1/2 以上签字同意通过，并自决定作出之日起三日内以书面形式在物业管理区域内予以公告。

乡（镇）人民政府应当对业主委员会会议决定、业主大会会议决议形成的过程和结果进行监督。

业主委员会委员职务终止或者被罢免的，或者业主委员会解散的，应当在三日内移交其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物。

业主委员会成员职务终止或者被罢免的，向业主委员会移交。业主委员会解散的，向新一届业主委员会移交；未选举产生新一届业主委员会的，向物业所在地村（居）民委员会移交，由其暂时代管。拒不移交的，接收人可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

业主委员会任期届满九十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当在乡（镇）人民政府监督下将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。

新一届业主委员会可以委托有资质的审计专业机构对上一届业主委员会进行审计，并公示审计结果。

业主大会、业主委员会作出的决定对全体业主、物业使用人、物业服务人具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地住房城乡建设主管部门或乡（镇）人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并予以公告。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

· 《办法》对物业管理的规定?

答：《办法》第二十一条至第二十五条规定，前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务人前，开发建设单位选聘物业服务人所开展的物业管理。住宅物业的建设单位应当在物业销售前通过公开招标的方式选聘物业服务人，并签订前期物业服务合同。投标人少于三个或者住宅建筑面积少于两万平方米的，经物业所在地县（区）住房城乡建设主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务人。

建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业服务用房。物业服务用房包括物业服务人用房和业主委员会用房，建筑面积不低于房屋总建筑面积的千分之四且不少于六十平方米。

建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，向业主交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

新建住宅物业管理区域内的通讯、消防、电梯、安全防范、环卫等附属设施设备的配置应当符合国家技术标准和专业技术规范，并应当按照规划要求完成教育、养老、医疗卫生、文化体育、环境卫生以及社区管理等用房或者设施建设，经综合验收合格后，建设单位方可办理物业交付手续。

实行物业交付承接查验制度。在物业竣工验收后，物业服务人和建设单位应当按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验并建立档案。

物业服务人应当自物业承接后三十日内，向物业所在地的县（区）住房城乡建设主管部门备案，并在物业服务区域显著位置公示，公示期不少于三十日。

《办法》第二十六条至第三十四条规定，一个物业服务区域内住宅、商业、办公等物业及停车位（库）等配套建筑、共用设施设备应当由一个物业服务人提供物业服务。

物业服务应当遵循权责一致、合理诚信、质价相符、公平公开的原则。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务人订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

物业服务人应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地的县（区）住房城乡建设主管部门备案。

物业服务应当包含下列内容：1.建筑物共有部位的维护和管理；2.共用设施设备的日常运行、维护和管理；3.共用部位环境卫生的维护；4.秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项；5.物业服务档案和物业档案的管理；6.法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务人可以就超出物业服务合同约定的服务与相关业主另行约定。

物业服务人应当依法履行合同，提供专业化的服务。物业服务人不得有下列行为：1.违反物业服务合同减少服务内容，降低服务标准，擅自设置收费项目和提高收费标准；2.将应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人；3.擅自利用业主共有部分开展经营活动；4.挪用、侵占、隐瞒业主共有部分收益；5.抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用；6.泄露业主、物业使用人信息；7.强制业主、物业使用人通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备；8.采取停止供水、供电、供气等方式催交物业费；9.与业主委员会成员串通，损害业主利益；10.其他损害业主合法权益的情形。

物业服务人应当在物业管理区域内显著位置公开相关服务事项，包括：1.物业服务人的营业执照（执业证照）、投诉电话及物业服务人和项目负责人的信用信息；2.物业服务内容和质量要求，收费项目、标准和方式，合同履行情况；3.电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修保养单位名称、联系方式、维修保养记录以及安全运行状况；4.供水二次加压调节水箱清洗记录及水箱水质检测报告；5.业主共有部分的经营收益收支情况和建筑物及其附属设施的维修资金使用情况；6.物业服务用房使用情况；7.法律、法规规定和物业服务合同约定其他应当公示的信息。

物业服务人应当建立健全公共秩序维护制度，协助做好物业管理区域内的安全防范工作，执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

物业服务人未能履行物业服务合同的约定，导致业主及他人人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，合同对通知期限另有约定的除外。

物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

物业服务合同终止后，原物业服务人应当按照法律法规和合同约定向业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人办理交接事宜：1.移交物业管理用房、业主共有的场地和设施设备；2.移交服务期间的物业服务和财务档案；3.撤出物业管理区域内的物业服务人员；4.清退预收的物业服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、设施和场地经营所得的收益余额及其他代收费用；5.法律、法规规定的其他义务。

乡（镇）人民政府和县（区）住房城乡建设主管部门应当加强对物业服务人交接工作的监督管理。

物业服务收费实行市场调节价。正在使用的住宅、未装饰装修和使用的住宅物业服务收费项目、标准及收费方式，应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则，由业主大会决定，并在物业服务合同中进行约定。

·《办法》对物业的使用与维护的规定？

答：《办法》第三十五条至第四十六条规定，业主、物业使用人应当遵守法律法规规定以及临时管理规约、管理规约，按照房屋安全使用规定使用物业。

物业管理区域内禁止下列行为：1.占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物；2.破坏或者擅自改变房屋外观；3.损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；4.将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房的上方；5.存放、铺设超负荷物品；6.发出超出规定标准的噪声；7.违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；8.损坏、挪用、停用消防设施和器材，占用、堵塞、封闭疏散通道、消防通道、消防车操作场地；9.损坏或者擅自占用、改建物业共有部位、共有设施设备；10.乱丢垃圾、建筑物中抛掷物品；11.法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

业主、物业使用人装饰装修房屋，应当遵守相关法律法规规定。业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。装饰装修房屋过程中产生的建筑垃圾，由业主、物业使用人负责清理。物业服务人应当对装饰装修活动开展日常巡查和监督并建立档案。发现装饰装修违反相关规定破坏房屋承重结构、主体结构的，物业服务人应当及时劝阻，采取合理措施制止，并向住房城乡建设主管部门报告和协助处理。

物业管理区域内规划用于停放机动车的车位（库），应当首先满足业主的需要。物业管理区域内规划用于停放机动车的车位（库）的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，属于业主共有。

共用通道、楼梯、场地、物业服务用房等属于业主共有，任何单位、个人不得侵占、处分或者改作他用。建设单位、物业服务人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

业主、物业服务人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务人的同意；物业服务人确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务人应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定的期限内恢复原状。

建设单位应当按照国家规定和合同约定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。物业保修期限和保修范围内发生质量问题的，物业服务人应当向建设单位发出书面保修通知，业主、业主委员会也可以向建设单位发出书面保修通知。建设单位应当按照相关法律规定自收到保修通知之日起及时履行保修责任，建设单位拖延履行的，不得以保修期届满为由拒绝履行保修责任。

物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：1.专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担；2.部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主分担；3.全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主分担。

因物业服务人的责任，导致物业共有部分未到维修、更新年限而需要维修、更新的，物业服务人应当承担与其责任相当的费用。

物业专有部分、共有部分进行维护、更新和改造时，相关业主负有协助的义务。因共有部分的维护、更新、改造，损害业主专有部分合法权益的，应当及时恢复原状或者赔偿损失。

为保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，可以使用住宅专项维修资金。专项维修资金的交存、使用、管理，按照《住宅专项维修资金管理办法》和自治区有关规定执行。下列费用不得从住宅专项维修资金中支出：1.依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；2.依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；3.应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；4.根据物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

县（区）人民政府应当建立健全物业管理违法行为投诉、举报处理制度，并在本行政区域内各物业服务区域显著位置公布相关行政主管部门负责执法事项和举报电话。县（区）人民政府有关行政主管部门接到投诉、举报的，应当及时依法处理。业主、业主委员会、物业使用人、物业服务人等有关单位和个人应当予以配合和协助，不得拒绝或者阻碍行政执法人员依法开展工作。

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